首套房贷款 利率优惠今犹在 执行标准各不同

2014-05-26 08:51:40

(《金融时报》)专家认为,银行资金成本在不断加大,从自身盈利模式考量,需要采取有针对性的利率优惠措施。而从目前银行对房贷优质客户的界定标准来看,一方面考虑的是客户的还款能力、资质、产生违约风险的大小;另一方面还考虑,客户能否带动银行其他业务的发展,能否产生一些衍生的收入。

  “首套房贷款利率近期没有调整”,农行北京海淀某支行工作人员22日告诉记者。此时距离金融监管部门“合理确定首套房贷款利率水平”窗口指导发布时间整整过去十天。记者走访北京多家银行后发现,首套房贷款利率基本与此前保持一致。

  值得一提的是,曾被广泛报道已经消失的八五折首套房贷款利率目前依然存在。建行北京某支行信贷部门负责人向记者证实,首套房八五折利率仍然可以申请到,但门槛较高,主要面向本行认定的优质客户。与此同时,记者了解到,对于大多数客户来讲,在建行可享受到的首套房贷款利率为基准利率上浮5%。

  具体来说,以目前5年期以上贷款利率6.55%计算,如果打折,贷款年利率为5.5675%;如上浮5%,则为6.8775%。

  首套房房贷“选择性”优惠也出现在其他银行机构。上述农行员工告诉记者,目前首套房放贷利率执行的是基准利率,但也有极少数客户可享受九五折优惠利率。

  事实上,有首套房贷款利率优惠的不仅是建行和农行,记者了解到,中信银行、北京农商行都可以申请到九折优惠利率,而且面向的是普通客户群。链家房地产中介公司工作人员向记者透露,通过他们向北京农商行申请贷款,还可享受到八五折利率。

  而对于首套房房贷的“选择性”优惠,中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示,银行资金成本在不断加大,从自身盈利模式考量,需要采取这种有针对性的利率优惠措施。而从目前银行对房贷优质客户的界定标准来看,一方面考虑的是客户的还款能力、资质、产生违约风险的大小;另一方面还要考虑客户能否带动银行其他业务的发展,能否产生一些衍生的收入。

  在金融监管部门在进行“窗口指导”后,北京地区部分银行也采取了具体行动以回应。如兴业银行将首套房贷款利率由此前的基准利率上浮10%下降到上浮5%,民生银行也于近日重新启动个人房贷业务。

  更多银行尚无明显行动——首套房贷执行基准利率,这其中就包括工行、中行、招商银行、浦发银行、北京银行等多家银行。

  此外,部分银行工作人员透露,首付比例不同,申请到的贷款利率也有所差异,如首付三成,利率可能要在基准利率的基础上上浮5%~10%;首付四成,贷款利率便执行基准利率。贷款利率不同,放款时间也有所差异。利率越高,放款时间越短;反之则越长。贷款门槛也有所差别。如建行要求,房龄+借款年限小于39年;花旗银行、汇丰银行要求贷款金额在100万元以上。

  对于普通购房者来说,或许最关心的是不同贷款利率所负担的购房成本有何差异。某购房者告诉记者,如贷款100万元买首套房,贷款期限为20年,选择等额本息还款方式还款。考虑到5年期以上贷款的基准利率为6.55%,按照基准利率八五折来算,每月还款约6900元;执行基准利率,月还款需要7500元,每月多还500余元;上浮10%,月还款接近7900元。

  放贷速度缓慢,放贷时间延长也是今年房地产市场比较明显的一个表现。金融监管部门也在此次“窗口指导”中明确提到“提高按揭发放效率”。某房地产中介人员告诉记者,首套房贷款审批时间往往较快,一般在2至7天内。而放款时间仍较长,与4月份没有变化。相比较而言,外资银行放款时间相对较短,大概在30天之内;国内的银行则在45天左右。

  实际上,金融监管部门对“首套房贷政策”予以重点表示并非第一次,早在2012年初,监管部门也曾明确提及满足首次购房家庭的贷款需求。但此后,银行机构在首套房房贷政策上多有或松或紧的、频次较高的反复调整。那么未来首套房贷款利率将是什么样的走向?

  李佩珈认为,每次房地产市场出现大幅波动时,金融监管部门会出台稳定预期的政策。对此,银行机构特别是大型银行还是配合的,但是力度有多大?与过去相比,在银行资金成本高企的背景下,对首套贷利率下浮很大不太现实。

  社科院财经与战略研究所博士高广春多次向记者表示,落实差别化信贷政策,特别是解决首套房利率波动问题,不仅是银行的责任,政府也要有所承担。必须形成一个长期有效的制度安排。建议政府可通过财政补贴的方式,提高银行对执行差别化信贷政策的积极性,从而稳定首套房信贷政策。

  相对于银行机构在执行首套房房贷政策时频繁调整,二套房贷款政策则显稳定。目前多家银行采取的是首付七成,贷款利率上浮10%的政策。具体来说,对于第二套房房贷,工农中建等银行普遍采取“认房有认贷”的判定标准。如家庭已有一套住房,房贷只能贷三成;如无房但有过按揭贷款则房贷可贷到四成。深圳市民张先生告诉记者,他最近接到多家地方城商行询问是否需要房贷的电话,其中,北京某城商行给出的5年期以上房贷利率是7.2%,以张先生教师的身份可贷到200万元。宁波银行则表示,二套房房贷利率为7.9%。

  李佩珈认为,无论是从风险还是收益的考量,二套房贷款都是银行业务的一个盈利点。这是因为,由于二套房要首付7成,因此,银行的贷款风险很小;同时上浮10%,盈利的空间又有保障。

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