房地产信托暗度陈仓 工商企业信托悄然"崛起"

2014-05-16 08:33:05

(《中国证券报》)楼市的隐忧似乎未能遏制房地产信托继续扩张的势头。一方面,今年1-4月份,房地产集合信托占比已达到31.2%,较去年同期上涨3.2个百分点;另一方面,一些房地产集合信托“暗度陈仓”,以工商企业集合信托的面目出现。业内人士估计,房地产集合信托实际规模远高于统计数据。

近期,银监会下发《关于99号文的执行细则》,表示房地产业务无需监管机构的前置表态。对此,某信托公司高管表示,虽然取消了房地产业务的前置表态,但监管机构并没有放弃叫停的权利,所以这并不意味着监管机构放松了对房地产信托业务的监管,相反,最近监管机构还在提示房地产风险。

工商企业信托“崛起”

来自用益信托的数据显示,今年1-4月份,房地产集合信托的发行规模约为1089.8亿元,占同期全部集合信托发行规模的31.2%。而在去年同期,这一数据分别仅为876.1亿元和28%。

尽管大多数信托公司在其2013年年报中表示要收紧房地产信托业务,但前述数据显示,房地产集合信托规模不降反升。

对此,某信托经理认为,这与此前银行收紧房地产贷款有关。他说:“今年年初在和一些同行探讨时,大家就认为,银行收紧房地产贷款反而利好信托。”

“目前各家信托公司收紧房地产业务,更多的是加强了风险控制,毕竟最终能否兑付在很大程度上取决于项目的好坏。”前述信托经理如是说。

值得注意的是,另一份来自用益信托的数据则显示,今年1-4月份,房地产集合信托发行规模成下降趋势,从1月份的39.38%降至4月份的27.13%,而承受融资成本能力较小的工商企业,其集合信托项目却呈现“螺旋式上升”的趋势。用益信托数据显示,今年1月份,该类信托项目的发行规模占比仅为14.37%,4月份则上升为22.01%。

某信托经理透露,工商企业集合信托的高企,是因为其中有不少是“化妆”成工商企业集合信托的房地产集合信托。

据业内人士透露,相比于房地产信托业务需要监管机构事前表态、房地产融资类业务需要满足“四三二”——项目四证齐全、项目中企业自有资本金投入达到30%以及开发商需二级以上资质——的条件,工商企业信托受到的限制较少,而且该类业务资金投向一般较为模糊,所以,一些房地产企业会通过关联企业以工商企业信托贷款的形式迂回融资,自己提供抵押担保。

中国证券报记者发现,在今年1-4月份发行的工商企业集合信托计划中,有不少颇具嫌疑。例如,某信托公司近期发行的一只规模过亿的工商企业集合信托计划,融资方为一家外贸企业,预期收益为9%左右,其信托资金主要用于向该外贸企业发放流动资金贷款。值得注意的是,该信托计划是由一家房地产企业提供连带责任保证,而该房地产企业与融资方同属一家集团公司。

“现在很多工商企业集合信托其实就是房地产集合信托,但仅从外表是看不出来的。”前述信托经理说,“房地产集合信托的实际占比肯定要比公布出来的统计数据高出不少。”

新规则明确无需前置表态

由于房地产业务在信托中高企的占比,使得对这一业务的监管亦颇为引人关注。

近期,银监会下发《关于99号文的执行细则》,其中明确,除关联交易业务须监管机构通知无异议后才可开展以外,包括目前实践中需监管机构事前表态的房地产和异地推介等在内的其他业务,不需要监管机构的前置表态,只要未被监管机构叫停,信托公司在10日报告期结束后即可自主展业。

对此,某信托公司高管认为,这一细则延续了“两规”市场化经营的监管理念,打消了“99号文”之后会担心变成审批制的顾虑。

但同时,这位信托公司高管认为,房地产信托业务不再需要事前表态并不意味着监管的放松,而是要各公司根据实际情况制定自律规则,同时加强事中、事后的监管和处罚力度。

“另外,监管机构并没有放弃叫停的权利,所以一旦发现敏感项目,监管机构还是会叫停的。”前述信托高管表示,监管层一直对房地产信托业务的监管较严,近期还在提示房地产领域的风险。
 

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